Altijd een tijdelijk huurcontract!

Altijd een tijdelijk huurcontract

door Gerard Kampijon, 

docent financiële markten en risicomanagement voor NCOI

eigenaar Multi Makelaars

27 november 2023

Einde tijdelijk huurcontract

Uiteindelijk heeft ook de eerste kamer ingestemd met de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Dit beleid bevestigt in ieder geval dat politici geen ondernemers zijn en dat de oude marktwijsheid, beter duur dan niet te huur, in Den Haag nog niet erg bekend is.

Eén ding is namelijk zeker: het aanbod van huurwoningen gaat hierdoor niet toenemen. En conform het marktmechanisme wordt iets wat schaars is alleen maar duurder.

Dus of de huurders blij moeten zijn met dit kortzichtige beleid valt betwijfelen. 

Laten we ook eens kijken naar de andere kant van de medaille, de belangen van de vastgoedbeleggers, die ook nadelen ondervinden van het terugdraaien van in 2016 genomen maatregelen om de huurmarkt te stimuleren. Volgens statistici is het aanbod van huurwoningen niet toegenomen als gevolg van deze maatregelen. Onderstaande statistieken van het CBS weerleggen dit overigens. 

Dit soort statistieken (en overigens alle statistieken) zijn cijfers die voor meerdere interpretaties vatbaar zijn. We hebben namelijk een uitgangspunt (2016) en we volgen de ontwikkeling ten opzichte van de bestaande situatie. Een toename van het aantal particuliere huurwoningen met 191.419 stuks, ofwel 19,6%. Dat was niet het verwachte resultaat. Maar wat zou de ontwikkeling geweest zijn, als de maatregel niet was genomen? Was dan het aantal huurwoningen misschien afgenomen en hebben de 2016 maatregelen dit misschien voorkomen?

We zullen het niet weten, want je neemt een beslissing en zal nooit weten hoe de uitkomst van het andere scenario zou zijn geweest. Wat we in de makelaardij nu wel zien, is dat beleggers afscheid aan het nemen zijn van hun beleggingspanden. Dat heeft niet alleen te maken met de afschaffing van tijdelijke huurcontracten, maar ook met een heel palet andere destructieve maatregelen voor de vastgoedbelegger, die nog in de lucht hangen.

Altijd een tijdelijk huurcontract?!

Daarom bieden wij voor de beleggers die afscheid nemen van hun bestaande vastgoedbeleggingen de volgende eye opener en voor alle andere beleggers ook natuurlijk:

De titel van dit stuk luidt namelijk: altijd een tijdelijk huurcontract. Hoe dan??

Het antwoord is simpeler dan gedacht. In Nederland bestaan twee categorieën woonhuizen: voor permanente bewoning en voor recreatieve bewoning.

En de regels voor die tweede categorie wijken substantieel af van de eerste. 

Zo zijn alle huurcontracten voor recreatiewoningen tijdelijk. Altijd! Dus geen huurbescherming. De huurprijs wordt continue via dynamic pricing geoptimaliseerd en er is geen beperking van de indexering van huurprijzen. 

Die beperking van indexatie leidt er bij woningen met een permanente woonbestemming toe, dat bij langer lopende huurcontracten de huren zodanig achterblijven bij de marktconforme huurwaarden, dat huurders hun huurwoning vanwege deze aantrekkelijke huurvoorwaarden nooit zullen opzeggen. Wat weer leidt tot minder financiële ruimte voor onderhoud en modernisering door de belegger (de meerderheid van de beleggers zijn geen huisjesmelker). En dat leidt dan weer tot minder wooncomfort.

BTW op nieuwbouw recreatiewoningen

Nog een belangrijk verschil tussen de beide categorieën vinden we in de fiscale benadering en met name in de BTW. Verhuur voor permanente bewoning is niet met BTW belast, maar recreatieve verhuur is met 9% BTW belast (mits meer dan 140 dagen per jaar verhuurd).

Dat betekent dat over de huuropbrengst van de recreatiewoning 9% BTW moet worden afgedragen. Daar staat tegenover dat betaalde BTW als vooraftrek te verrekenen is. Dus de BTW van de kosten die gemaakt worden voor de recreatiewoning is verrekenbaar.

Dat geldt dus ook voor de 21% BTW die betaald wordt over de aanschafprijs van een recreatiewoning. Dat is ook de reden waarom recreatiewoningen doorgaans voor prijzen exclusief BTW worden aangeboden.

Die BTW over de koopsom (bij een ex BTW koopsom van € 300.000 maar liefst € 63.000) kan ook verrekend ofwel teruggevorderd worden. De verdientermijn van deze BTW teruggave is overigens 10 jaar. Dat betekent dat er alsnog naar rato BTW afgedragen moet worden als de recreatiewoning binnen 10 jaar wordt doorverkocht. Dus na 8 jaar is er nog 20% van de oorspronkelijke teruggave van € 63.000 ofwel €12.600 aan BTW af te dragen. 

Kortom een nieuwbouw recreatiewoning is in alle opzichten een aantrekkelijke belegging. De marktprijs inclusief BTW van de woning zal, alleen al op basis van de gemiddelde inflatie niet gemakkelijk onder de aankoopprijs van 10 jaar daarvoor gaan. Dat betekent dat wanneer door wat reden dan ook de marktwaarde van vastgoed met 21% daalt, de investeerder in een nieuwbouw recreatiewoning geen verlies lijdt op de aanschafprijs.

Stabiele investering met veel voordelen

Zoals hierboven beschreven, is de recreatiewoning een mooie stabiele alternatieve investering met veel voordelen boven de woning met een permanente woonbestemming. 

Bij de aankoop van een bestaande recreatiewoning valt het voordeel van de BTW weg, maar dan kan het nog altijd een aantrekkelijke belegging zijn. Er is dan doorgaans al een mooie reserve aanwezig in de VVE voor onderhoud en vervangingen. Dat ontbreekt bij een nieuwbouw woning en dat zul je dan zelf nog op moeten bouwen.

Het laatste grote voordeel is het gemak van de service die veel recreatieparken bieden voor de eigenaren. Geen omkijken naar het vinden van huurders, inchecken, uitchecken, huurbetalingen, sleutel binnen laten liggen, onderhoudszaken en nog veel meer.

Een belegging zonder dat je er omkijken naar hebt. Hoewel je wel goede research moet doen naar de VVE en de verhuurbemiddelingsovereenkomst van het betreffende park, voordat je ergens instapt. Per park kunnen er behoorlijke verschillen zijn.

Een goede makelaar met expertise in de recreatiewoningen kan dat overigens prima voor je beoordelen.

Bij interesse in een goede recreatiewoning, kijk op Multi Makelaars.nl

Dit is geen financieel advies, niemand kan de toekomst voorspellen ook de auteur van dit artikel niet. Er is genoeg op dit stuk aan te merken en een geschreven stuk zal nooit volledig zijn. Ieder zijn eigen mening en we zijn vrij om daar naar te handelen.