Onzekerheid!
Recreatief vastgoed, wachten of kopen?
door Gerard Kampijon,
docent financiële markten en risicomanagement voor NCOI
eigenaar Multi Makelaars
1 november 2022
In dit artikel nemen we je, in deze onzekere tijden, mee langs de hoofdlijnen van ons financiële en economische model. We proberen het grote plaatje van de waan van de dag te ontdoen en schetsen een toekomstbeeld met een beleggingshorizon van 10-20 jaar.
Daarbij komen we (uiteraard niet geheel toevallig) uit bij de beleggingscategorie recreatiewoningen. Dat is één van onze expertises, want die hebben we bij de makelaardij zelf in portefeuille.
Inflatie en rente
Inflatie is dood, was de indruk die velen de afgelopen decennia hebben gekregen. De lange afwezigheid van echt substantiële inflatie en de lage kapitaalmarktrentes die daarmee gepaard gaan, hebben het idee gecreëerd, dat inflatie niet meer terug zou komen.
Dat blijkt niet het geval, mede door de perfecte storm die Corona, de oorlog in Oekraïne en de Grondstoffencrisis samen vormen.
Bron inflation.eu
Uit de grafiek blijkt, dat inflatie niet zomaar terug is. Het is een historische piek, die wij nu meemaken. Dat is echt wennen.
Inflatie en (de korte) rente zijn rechtstreeks aan elkaar gekoppeld. In normale tijden beïnvloeden de Centrale Banken via hun monetaire beleid het verloop van de economische groei. Daarbij is het creëren van een inflatie van circa 2% het belangrijkste doel, omdat ons economisch model dan floreert. Dat monetaire beleid bestaat uit twee instrumenten, de geldhoeveelheid en de geldmarktrente (looptijd tot en met 1 jaar). In normale tijden werkt dat prima en stuurt de centrale bank met kleine rentebewegingen van maximaal 0,25% vanaf een gemiddelde rente van circa 3,50% met een geldhoeveelheid die redelijk onder controle is. De meest recente rentestap was 0,75% omhoog (van 0,75 naar 1,50% per 27 oktober 2022, dus nog steeds laag) en de geldhoeveelheid is compleet uit de hand gelopen, zo blijkt uit het balanstotaal van de Nederlandse Bank:
Er is gigantisch veel geld in omloop gebracht tegen hele lage rentes. Niet zonder reden natuurlijk, want de Kredietcrisis, de Eurocrisis, de Coronacrisis en nu dus de Grondstoffencrisis werden en worden door overheden allemaal bestreden door er veel geld tegenaan te gooien.
Dat komt de waarde en de koopkracht van het geld (in ons geval de Euro) niet ten goede. Dit betekent inflatie, wat ook nog eens werd aangewakkerd door de historisch lage rentes.
De Centrale Bank stuurt normaal alleen de geldmarktrente (looptijd tot en met 1 jaar). Maar door de bijzondere omstandigheden zijn ze de laatste 15 jaar ook de kapitaalmarktrentes gaan sturen (door middel van het opkopen van staatsobligaties), die bijvoorbeeld de 10 jaars en dus kapitaalmarktrentes beïnvloeden. Dat heeft op een gegeven moment geleid tot negatieve rente, ook op 10 jarige Nederlandse staatsleningen.
Nou zet negatieve rente al onze vaste financiële patronen volledig op zijn kop, dus dat waren zeer bijzondere tijden. Die lijken nu voorbij en de vraag is, of dit ooit nog een keer terugkomt. Geld toe krijgen om geld te lenen is ook niet bevorderlijk voor de waarde van een munt.
De huidige inflatie komt dus niet uit de lucht vallen, die was eigenlijk onvermijdelijk.
Wat zijn de gevolgen?
Simpelweg geredeneerd langs de hoofdlijnen van ons financiële stelsel, kunnen we de toekomst redelijk schetsen. Dan hebben we het over het plaatje over 10 á 20 jaar. Op de korte termijn kunnen er nog veel kleinere bewegingen in de markt optreden, waar we niet nerveus van moeten worden, als we echt naar de lange termijn willen kijken.
De Centrale Banken verhogen de rente, om de inflatie te beteugelen. Dat helpt iets, maar omdat de lage rente niet alleen de oorzaak is van huidige inflatie is het de vraag of het daarmee volledig te beteugelen is.
De geldhoeveelheid zal drastisch omlaag moeten. Dat is een stuk moeilijker, omdat Centrale Banken daar theoretisch wel op kunnen sturen, maar overheden sturen door allerlei steunprogramma´s precies de andere kant op. De hoge inflatie zal dus zo beschouwd voorlopig blijven.
Dat leidt waarschijnlijk tot een recessie, die dan uiteindelijk het inflatie schip zal moeten keren. (Recessie is minder vraag, is minder inflatie)
Hoe diep de komende economische crisis zal worden is moeilijk te voorspellen, maar waarschijnlijk niet zo diep als de crisis van 2008. En ook van die crisis heeft de economie zich hersteld, dus dat zal nu ook vast gebeuren.
Kijk je dus naar een belegging voor een periode van 10-20 jaar, stel dan de koopkracht van je geld zo spoedig mogelijk veilig door er bijvoorbeeld (recreatief) vastgoed voor te kopen. Uiteraard zijn er ook andere alternatieven, als ze maar inflatie bescherming bieden. Op de spaarrekening laten staan zorgt ervoor dat je spaargeld in een heel rap tempo waardeloos wordt. (Bij 10% inflatie is na 7 jaar de helft van de koopkracht verdwenen, bij de huidige inflatie van 17% is na 7 jaar zelfs ⅔ van de koopkracht weg!)
Recreatief vastgoed
Er zijn een aantal redenen waarom recreatief vastgoed een heel aantrekkelijke beleggingscategorie is. Daarbij moet je wel goed opletten, dat je een degelijke investering kiest. Dat betekent, kadastraal vastgoed op eigen grond. Niet te oud, vanwege de onderhoudskosten. Verder een degelijke verhuurbemiddelaar met een reëel contract. Check dit goed voordat je in recreatief vastgoed stapt.
Dit zijn een aantal voordelen op een rijtje (uiteraard is dit lijstje niet volledig en soms ook niet altijd volledig van toepassing):
Kortlopende huurcontracten zonder huurbescherming
Huurprijzen zijn dynamisch en passen zich aan de markt aan voor een optimale opbrengst
Bij de juiste VVE en het juiste verhuurbemiddeling contract, weinig omkijken naar
Tweeledig rendement: huurinkomsten en verkoopresultaat
Vastgoed (mits je kadastraal geregistreerd recreatief vastgoed koopt) dus geen chalet op erfpacht- of huurgrond
BTW is verrekenbaar bij nieuwbouw recreatief vastgoed die vaak Vrij Op Naam en expliciet ex BTW wordt aangeboden
Visie
Vooral nu (met deze hoge inflatie) is er geen tijd om te twijfelen. Daarbovenop gaat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 naar 10,4%..Het is de hoogste tijd om een langere termijn visie te volgen.
Als de tijden straks zijn veranderd en het wereldbeeld een stuk positiever is, zal iedereen weer met spijt terugkijken naar de prijzen van vandaag.
De oorlog in Oekraïne is ooit over, Corona lijkt al over de top heen en de Grondstoffen crisis verdwijnt ook weer een keer. Maar de energiecrisis dan? Om vertrouwen te geven in de toekomst nog even inzoomen op de prijs van het gas:
Bron ICE
De gasprijs is eigenlijk alweer behoorlijk terug bij af. Dat gaat waarschijnlijk ook niet veel hoger worden, kijk maar eens naar dit artikel, wie wil er nog gas?
Tankers vol vloeibaar gas dobberen voor Europese kust
De olieprijs was in april 2020 negatief, door een overschot aan olie en een tekort aan opslag. Dit scenario dreigt nu ook voor gas.
Hoe ziet onze wereld er over 2 jaar uit? Hoe ziet onze wereld er over 10-20 jaar uit?
Heb vertrouwen en heb visie. Veel wijsheid gewenst.
En bij interesse in een goede recreatiewoning, kijk op Multi Makelaars.nl
Dit is geen financieel advies, niemand kan de toekomst voorspellen ook de auteur van dit artikel niet. Er is genoeg op dit stuk aan te merken en een geschreven stuk zal nooit volledig zijn. Ieder zijn eigen mening en we zijn vrij om daar naar te handelen.